月別アーカイブ: 2019年1月

不動産投資のヒント

仲間内のバイク仲間でいくツーリングの幹事になったので、

いろいろとどこにいこうか検討中です。けっこう楽しい。(^^)

さて。不動産屋をしよう!!と決意したので、

いろいろな方にお話を聞きたい!!というわけで、

せっかくなので、専門のプロの方にもお話を聞いてみたい!

と地元の商工会の方に相談しました。

あ。うちはもともとリアル店舗だったこともあって、商工会には加入しております。

すると、商工会の方から、”技術・技能等指導”を受けてみてはどうか?

ということで、まあどうなるかわかりませんが、

「不動産屋やるのにどうやったら儲かるの!?適当な方、相談に乗って」

という旨の申込書を書いて提出しました。

すると。

自分でも不動産の会社を経営している中小企業診断士の方!

という、相談するのにぴったりの方とお話ができることになりまして。

先日。お話してきました。

いろいろと参考になるお話が聞けたので、

備忘録ついでに内容を書いておきます。

話をしながら、こちらの要望を整理してみると。

●年収を1000万円ほどにしたい。

●従業員は雇わない。

●ひとりで売買メインの不動産屋をやったらどうかと考えている。

それに対して回答は。こんな感じ。アドバイス等も。

●客相手の不動産屋は、接客・物件案内など、いろいろと無駄な時間がかかる。

●効率よく収入を増やすなら、現在の貸家を増やすほうがよい。

●貸家業はいわば、不動産という資産を運用しているということだ。

 うちで言えば、約5000万円の不動産資産を運用している。これが一番効率がよい。

不動産で稼ぐ方法の一部として。こんな方法もある。

●購入する物件などがあっても、自分は話だけつけておいて、実務は不動産屋にまかせる。

不動産屋は売買仲介をさせて、稼がせて、情報をこちらにもってくるように教育する。

(外注の社員みたいなイメージか?これなら雇用する必要はないよね。)

●不動産を手放す可能性のある人の情報を収集する方法。

法務局で、不動産登記受付帳を見せてもらい、

その情報から登記簿に消費者金融などから抵当がついた物件を探す。

その中から、さりげなくアプローチして、物件売却など債務整理の相談を受ける。

物件入手。アパート入居などいろいろな可能性がある。

不動産登記受付帳【処分の制限に関する登記】物上げ方法

●土地が安く入手できたら。ケイアイなどに建物を建ててもらい、新築建売として売却。

●土地分譲している場合、銀行融資などの関係で約2年で業者は売却したい。

売れ残りを安く買い叩いて、ゆっくり普通の値段で売却。

●新築建売も同様。売れ残った建売を購入して、貸家として運用。

あとで入居者が購入希望してくることもある。

●物件が30ぐらいあれば、債務整理など必要な”腐っている”物件は1つぐらいある。

●これから外国人入居の需要は確実に増える。

●工場の技能実習の組合などと情報を共有する

●物件を購入する資金を調達するために、3箇所ぐらい信用金庫と関係をつくる。

一度借りると、またすぐに借りることができないので、複数の信用金庫。

あらかじめ貯金するなどする際、資金調達したい旨を伝えておく。

こんな感じでしょうか。

話を聞いていてもわかるとおり、この人はやり手でしたね。

すごかったです。しかも5つ年下。40歳。

いやあ。くるくる店長も、のんびりしている場合じゃないわ。

きっちりがんばっていきますよ!

間違えかよ!!

確定申告書類は、ほぼ出来上がりました!

交通指導員はちょっとだけ給料?が出るのですが、

その源泉徴収票がまだ発行されていないので、それだけ不足です。

数値もおかしくないし。儲かっていたし。いい感じですね!

さて昨日。なんの気なしに、ネットで不動産物件を見ていました。

たまには見ないものをと思って。新築建売物件を見ていました!!!?

まあ、場所にもよりますが、1700万円以上ぐらいはしますよね。

と。ふと見ると。こんなのがありました。

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は?

新築物件で、1100万円!!?上尾市で?

なに?売れ残りのたたき売りなの!!?

と思ったが、販売はまだ去年の10月。

土地だけってわけでもない。

すげえ!!買っちゃおうかな!!

と思うぐらい格安の物件でした。

実は以前にも、新築物件なのに980万円!という家をみたことがあります。

こちらは行田市。

こちらは、家は確かに新築なのですが、ワケあり物件でした。

以前あった家が火事になり、死者が出たらしいです。

そのためなかなか売れず、値段を下げたということでした。

まあ、なるほどね。と納得のできる物件でした。

で。本日。早速不動産屋に問い合わせ。

なんでこんなに安いんですか??

そしたら。。。。。。。。。。。。。。。。

すいません。金額が間違ってます。

1099万円でなくて、1990万円です。。。

ということでした。

大事な部分だろうに。間違えるなよお。(^^;)

というか、いっそのこと思い切って、その金額で売ってくれ!

というわけで、

ちょっと新しい不動産物件が欲しくなってきているくるくるでした。

●そして粛清の扉を●黒武洋●

ヤフオクは、もう10年以上やってます。

なので商品によっては、10年以上出品されているものもあります。

そんな商品のひとつが、最近、たて続けに売れました。

ちなみに、

調べてみたら、2007年12月に出品してました。

12年間売れなかったわけですが。

この1週間で、在庫の3冊がすべて売れました。

それが。この本。

●そして粛清の扉を●黒武洋●

なんで、そんなにいきなり売れたのかな?

と思って、調べたら。

現在やっているドラマに似ている!という噂があるとのことでした。

ええと。ドラマの原作ではないみたいです。

そのドラマが、こちら。

3年A組 -今から皆さんは、人質です-

この”今から皆さんは人質です”というセリフが、

小説”そして粛清の扉を”にも出てくるんですね。

他にも類似点があるようです。

調べてみると小説のほうは、面白い!との評判だったので、

仕事をちょこっとお休みして、読んでしまいまいた。

古本屋の特権ですね。

ちなみに読み終わった本は、売れた本でしたので、本日発送しました。

さて、内容ですが。。。面白かったです!

いやもう。人質となった3年D組の生徒たち29人が。

ひとりずつ殺されて、死体の山が築き上げられていく様が圧巻でした。

ドラマのほうは、どうなるんですかね?

1話目2話目は、見逃しましたが、遅ればせながら見てみたいと思います。

いやあ。本好きな人は、古本屋をやるのもいいですよね。

たくさん本がありますからね。

宅地建物取引士登録実務講習を再受講

さて。すっかり正月も明け。通常業務が始まった気がしますね。

新ドラマや新アニメもだいたい始まった感じです。

ドラマだと、本田翼主演の”ゆうべはお楽しみでしたね”が楽しそうです。

ドラクエのネットゲームから始まる人間関係のドラマです。

ネットゲームのドラマというと、

大杉漣さん主演でファイナルファンタジーのドラマ”光のお父さん”みたいですね。

アニメだと。見てみたものだと、このへんが面白そうです。

上野さんは不器用。もう。大好きです。

荒野のコトブキ飛行隊。飛行機の感じがいいですね。

かぐや様は告らせたい。OPがいい。

ACCA13区監察課。絵が好きです。何気に面白い。再放送らしいです。初見。

ええと。今期も面白い作品に出会えるといいなあ。

現在再放送してますが。前期は、青ブタがよかったですね。

青春ブタ野郎はバニーガール先輩の夢を見ない。これは映画も行きたいです。

さて。十数年前のお話。

くるくる店長は、サラリーマン時代。

独立開業する前の準備のひとつとして、宅建の資格を取りました。

当時は、”宅地建物取引主任者”という名称でしたが、

今は、”宅地建物取引士”って言うみたいですね。

取得したのは、

古本屋開業して、最悪どうにもならずに倒産させてしまった場合。

就職するのに、資格があると有利になるかな!?という理由です。

不動産投資をするための知識を学ぶという側面もありましたけどね。

おかげさまで、倒産はしなかったし、

不動産投資もこの知識を有効利用して成功しましたので!

取得しておいてよかったなと思ってます。

さて。このたび。

この資格を有効利用して、不動産屋をやろうと準備中です。

宅建士は、一度試験に合格すれば、一生モノの資格です。

ですが、免許を持ってしまうと、5年ごとに更新する必要があるので、

免許までは持たない人も多いです。

だから、試験に合格した人でも、段階があるわけです。

試験に合格したけど、免許は申請していない人。”試験合格者”

試験合格して2年の実務(もしくは講習終了)して資格登録。番号を確定までした人。”登録完了者”

試験合格。資格登録。取引士証を取得した人。”取引士証保持者”

で。くるくる店長は、”試験合格者”なわけです。

登録は、いつでもできるということだったので。

でも、さあ登録してみよう!と思ったら、法律が変わってました!

宅地建物取引士の登録に必要な書類として”10年以内に”登録実務講習を終了した者

登録実務講習とは、2年の実務経験のかわりになる講習ですね。

試験合格して、この講習は終了していたのですが、

有効期限が出来てました。

くるくるが合格したのは平成19年!!

12年経過しておりました。(^^;)

というわけで、再度登録実務講習を受けることにしました。

日程は、3月26日27日!!大宮にて!

2日間ですが、通うのがめんどうだなあ。。。

ちなみに、申請して登録完了まで2ヶ月。

その後法廷講習だの取引士証交付だのあるので、

資格取得まで軽く半年ぐらいかかりそうです。

なのでまあ、これは、気長にやります。

この調子だと、今年中に不動産屋できるようになればいいかな。ぐらいですね。

ちなみに。

不動産屋は、個人事業主のままでやることにしました。

今後が楽しみですね。

がむばります。

ざっくりと確定申告書類作成完了!

いやあ。がんばりました。

なんとか確定申告書類がざっくり完成しました!

1万5千円あった古本屋の売り掛けの差異も、

何箇所か間違いを見つけ、無事に!

まあ目をつぶれる、1500円ほどになりました!

さて。結果は。。!

いやあ。儲かってる!!

不動産投資のほうは。

まあ、当たり前なのですが。

ここ最近、新規の物件を購入していないため、

減価償却できる金額がどんどん減っており、

去年末現在でもう200万円ぐらいしかありません。

家賃収入は、新たに駐車場収入が増えたことと。

家賃滞納して夜逃げしたクズ野郎の連帯保証人から、

給与を差し押さえして、回収できておりますので、こちらの収入もあり!

実質、11件分ぐらいの家賃収入があります。

さて、古本屋のほうはというと。。。。

売上げのほうは、微妙に上がったものの。

経費が多くなってきています。

特に郵便局の値上げにより、荷造り運賃が大幅アップ!!

だいたい3割ぐらい上がってますね。

薄利多売でやっている古本屋さんは、大変なのではないでしょうか?

他は、ほぼ横ばいかな?

結局年間トータルとしては、去年に比べて、

所得金額が微妙に上がったかな?ぐらいですね。

さて。うちは、大きく分けたら、

古本屋の収入と、貸家業の収入があるわけですが。

1年間を振り返ると、ほとんど古本屋の仕事をしているわけです。

で。今年の場合。

売上高も、所得金額も、圧倒的に貸家業のほうが良いわけです。

じゃあ。まだどちらの仕事もやっていない人がいて、

どちらの仕事を勧めるか!?といえば。

当然、貸家業ですよね。

普段はほとんど何もしないけれども、安定的な収益が上がるんですから。

やっぱり、数字は語りますねえ。

確定申告を自分でやることによって、

いろいろと見えてくることが多いです。

税理士さんに丸投げの人もいるかと思いますが。

自分のビジネスの指針を判断するためにも、

ちゃんと数字でみたほうがいいですよね!

1万5千円違う。

先日から、確定申告の準備をはじめました。

さすがに10年以上もやると、ある程度なれたもので。

最近は、データのインサートで、だいぶいい感じにデータが会計ソフトに入力できます。

さて。とりあえず、売り上げと入金を全部!データ突っ込みましたが。

いろいろと細かいチェックをしたにもかかわらず。

売り掛けの金額が、1万5千円。違います。(^^;)

さあて。どうしたものか。

解決するか?それとも、調整ですませてしまうか。。!

もう少しがんばってみます。

ついに送料を値上げ。

お正月気分もなく、もう普通に通暁営業しております。

今年も普通に本は売れておりますので、ありがたいことです。

さて、今年1月から!

特約分のゆうメールの値上げを行いました。

今まで1kg以内厚み2cm以内。送料164円だったものが

今度は送料185円にしました。

これで、そのうち値上げになる、特約ゆうメールでも赤字にならずに発送できます。

この値上げ。くるくる店長としては、なんだか時代を感じます。

10年以上前。

重さ1kg以内。厚み2cm以内で、クロネコメール便が送料160円でした。

1cmなら80円!!

ヤフオクにこの規格内の本を出品するときは、

一律送料160円として落札者に請求しました。

途中。消費税が5%から8%に値上がりした際には、送料164円になりました。

また、郵便局が特約ゆうメールなるものをつくって、

クロネコメール便より安い送料にするというので、クロネコから乗り換え。

それでも、送料164円としてやってきました。

もうすぐまた郵便局側からの値上げがあり、

契約の特約ゆうメールが、1kg以内2cm以内で、

180円近い送料になりました。

それにともない、185円もらうことにしました。

多分、消費税10%になっても、

多分ギリギリ赤字にはならないぐらいの送料設定です。

くるくるが本格的に古本屋をはじめた頃とは、

だいぶ古本業界も様子が変わりましたね。

送料でいえば、落札者から送料分として160円もらっても、

実際には80円以下で本が発送できていました。

それがいまや2倍以上の送料がかかるようになりました。

送料他社よりも安くしますんで、是非うちに乗り換えてください!

なんて言っていた営業マンが。

これでもかと、ガンガン値上げの連絡をしてくる。

。。。。いやあ。時代は変わった。

くるくるも年をとったのかもしれません。

あんまり古本にしがみついていると、

あとで業界ともども共倒れになるかもしれませんね。

だんだん、別の事業に軸足を変えていくほうが無難なのかなと思います。

盛者必衰のことわりをあらわす。

みなさんもご注意を。

四国に初上陸!!

さて。年が明けましたが。

全然そんな気がしません。

なぜか。

年末年始で旅行に行っていたので、

正月気分をほとんど味わっていないからです。

今回は、人生初!の四国上陸してきました!!

記録の意味も込めて。日程と写真つきで。

12月28日金曜日。

まずは群馬から、名古屋まで移動。なんと名古屋は大雪!

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12月29日土曜日。

名古屋から神戸に移動。

有馬温泉の金の湯、銀の湯を楽しむ。

明石海峡大橋を渡った、道の駅あわじで車中泊。

橋がきれいに見える。

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12月30日金曜日。

鳴門海峡大橋。うずは満潮干潮のときにしか見れないとのこと。

道の駅うずしお。にて淡路島バーガーを食す。

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高速で香川県。栗林公園に移動。日本庭園を楽しむ。

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お昼には、うどんバカ一代で、温玉肉うどんを食べる!

べらぼうにおいしい!!

ただし。年末年始のためか?!大混雑。1時間以上並んだ。

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釜バターうどんは、カルボナーラの味!!

ただし。大きさが「中」(2玉)だと途中で味が飽きると思う。

大きさ「小」(1玉)で違う味で、2つ頼むのがよいのではないかと。

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香川といえば!!こんぴらさんですね。

1368段は、きびしいので、786段の神社本体まで行きました。

この日は、道の駅たからだの里さいたで車中泊。

道の駅のとなりが、日帰り温泉の環の湯なので、便利です。

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12月31日月曜日。

徳島県に移動。景勝地、小歩危。大歩危に行く。

大歩危にて、観光遊覧船で、きれいな川を楽しむ。吉野川。桜咲いたらきれいだろうな。

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祖谷渓(いやけい)に移動。途中で祖谷そばを食べる。

四国トップクラスの観光地。かずら橋に行く。

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”つた”でできた橋なのである!!現在はワイヤーで補強されているが、

大昔は。。。楽しそうだなあ。。。!?

足の下から川面が見える。子供の足なら、穴から足が落ちそう!!

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祖谷渓には、絶好のロケーションに小便小僧が立っている。

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高知市に移動。桂浜。

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坂本竜馬のようになりたい。

心はいつも太平洋ぜよ!!

昔は、「龍馬くん」という人形がありましたね。

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夜は、高知城が、

「チームラボ 高知城 光の祭」というのをやっていて、

それを見てきました。

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城内あちこちが、光で装飾されています。

お客はたくさん入っていましたが。。。。

個人的には、それほどでもなかった。(^^;)

大晦日なので、高知リッチモンドホテルに宿泊。いちおう紅白歌合戦を見る。

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1月1日火曜日。

四万十川に移動。

佐田沈下橋。勝間沈下橋。岩間沈下橋を見る。

佐田の沈下橋が最高のロケーション!!

いいなあ。カヌーをやる人間としては、ゆっくりのんびりと四万十川を旅したい!!

やっぱ、四万十はいいなあ。

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岩間沈下橋は、

橋脚が2017年11月11日に沈下して、陥没していたんですね。

橋まで降りられなかったのが残念でした。

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宇和島に移動。

宇和島城を見学。

お城が小さい!!

道の駅津島やすらぎの里に車中泊。

温泉つきの道の駅。食事もそこで。

はじめて宇和島鯛めしを食べる!

鯛お刺身混ぜのたまごかけご飯!?の感じ。おいしい!!

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1月2日水曜日。

松山市に移動。松山城を見る。

宇和島城よりも、大きくどっしり!!

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松山だけど、宇和島鯛めしを食べる。

道の駅の食堂と違って、本格的!!おいしいです。

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道後温泉!!

観光客が多すぎて予約がないと、霊の湯(たまのゆ)には入れなかった。

建物の雰囲気がとても面白い。

千と千尋の神隠しのモデルになった温泉ですね!!

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今度はやっと。松山の鯛めしを食べる!

鯛はしゃぶしゃぶにしたり。釜飯ご飯だったりと。なんか豪勢!

個人的には、宇和島のほうが好き。

道後温泉臨時無料駐車場に車中泊。

トイレもテニスコートのところにあるんです。道後温泉に近くて無料で便利!

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1月3日木曜日。

松山市から今治市へ。そして、しまなみ海道へ。

来島海峡大橋は、歩いても自転車でも渡れます。

歩いて行こうと思ったら、結構な距離があるので、

自転車をレンタルして、大橋を渡ってきました。

道の駅よしうみいきいき館にて、レンタルできました。1日で実質1000円。

景色がよくて、気持ちよい!!

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もともとくるくる店長は、自転車で旅行していた人ですが、

最近は、全然乗っていなくて。ひさびさに自転車乗りました。

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こちらは、多々羅大橋。

道の駅で買った、”マドンナ”という品種のみかんがおいしかった。

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せっかくなので、大山祇神社にも参拝。

行列がすごかったので、列に並ばずに遠くから。

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しまなみ海道を渡り、本州に戻る。

尾道で、尾道ラーメンを食べる。有名店の壱番館にて。

好みの問題だろうか?!佐野ラーメンのほうがだんぜん好き。

お風呂は、尾道平原温泉ぽっぽの湯。

岡山に移動して、吉備サービスエリアにて車中泊。

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1月4日金曜日。

岡山後楽園を見る。

これで、日本三名園を制覇!!

金沢の兼六園。水戸の偕楽園。岡山の後楽園。全部行きました。

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後楽園のとなりにある岡山城。

鉄筋コンクリート製なのが、がっくり。

なんか味気ない。やっぱり木造しっくいでないと!

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偶然、岡山名物のえびめしが食べられるお店を発見。

食べてみました。

見た目はともかく、なかなかおいしいです。

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国宝、姫路城!!

さすがです!!この大きさ!この柱の太さ!!木造しっくい!!

屋根の白い漆喰が美しいです。

今回の旅はたくさんの城を見ましたが、やはりダントツで一番です!

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時間ぎりぎりでしたが、姫路城となりの好古園も見てきました。

最後なので、西明石のホテルに宿泊。

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1月5日土曜日。

西明石から群馬へ戻る。

中央道を通って帰ってきましたが、大きな渋滞もなく、約9時間かかって無事に戻ってきました。

明石から群馬まで約600km。

なんとか無給油。高速代はだいたい7000円ぐらいでした。

と。こんな感じで、ほとんど正月気分を味わうことなく、本日に至るのでした。

年越しのそばも食べてないや。

でも、なかなか充実した旅でした。(^^)